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15/09/2026 - Bairro Icaraí: Guia de Ruas
A Rua Doutor Tavares de Macedo fica no miolo de Icaraí e reúne duas coisas que raramente aparecem juntas: prédios residenciais e comércio de bairro na mesma calçada. Os apartamentos de 2 e 3 quartos aparecem nos anúncios, em geral, entre R$ 7 mil e R$ 9,6 mil por metro quadrado. As unidades grandes, de 4 quartos e andar alto, passam de R$ 10 mil.
A diferença não é aleatória. Dentro de cada tipologia, o preço sobe conforme o prédio oferece elevador, vaga na escritura e lazer de condomínio. Na Tavares de Macedo esses itens variam muito de um edifício para outro, e é isso que explica a amplitude.
Sou Antônio Quinto, CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e em Administração de Empresas, com mais de 17 anos atuando em Icaraí. Neste guia explico como a rua funciona para quem vai morar e para quem vai investir, mostro as faixas de preço por tipo de imóvel e apresento um apartamento da minha carteira na rua.
A Tavares de Macedo é uma rua do miolo de Icaraí, com acesso a pé à Praia de Icaraí e ao Campo de São Bento. Na esquina com a Rua Miguel de Frias fica o Edifício Palmeiras de Icaraí.
Diferente de ruas mais longas do bairro, aqui o CEP não muda pela numeração, só pelo lado:
Um prédio residencial com CEP próprio de grande usuário é sinal de porte. Na prática, isso significa que o CEP da Tavares de Macedo não indica o trecho da rua. Para saber a distância da praia, o dado que importa é a quadra, e ele deve constar do anúncio.
Esta é a maior força do endereço. A rua combina prédios residenciais com lojas de rua, galerias e edifícios de consultórios. Só no nº 95 funciona um prédio com dezenas de salas de clínicas médicas e odontológicas, laboratório, pilates e estética.
Para uma família com filhos em idade escolar, a logística é o principal ativo: escola, farmácia, padaria, médico e praia no mesmo raio, sem depender do carro.
A média da rua, sozinha, não serve para avaliar nada. Por isso separo por tipologia. As faixas abaixo vêm de anúncios públicos levantados em setembro de 2026, apenas de imóveis com 2 quartos ou mais.
É o produto mais comum da rua. Os valores anunciados vão de cerca de R$ 560 mil a R$ 790 mil, em geral em prédios tradicionais, com portaria e, na maioria, com uma vaga.
Aparecem entre R$ 685 mil e R$ 830 mil. A amplitude aqui é grande porque a oferta inclui desde apartamento sem vaga, em prédio sem elevador, até unidades com suíte, vaga e espaço gourmet no condomínio. A grande maioria dos prédios de Icaraí tem vaga, mas nesta rua há exceções no estoque mais antigo, e ter duas ou mais vagas é um diferencial.
São as unidades de andar alto, com várias suítes e, em alguns casos, vista parcial do mar. Os anúncios ficam entre R$ 1,75 milhão e R$ 2 milhões. É outro mercado, com outro comprador.
A regra que uso para comparar é simples: só se compara imóvel com seu par real, ou seja, mesmo número de quartos, prédio da mesma época e padrão, mesma quadra, e a mesma situação de vaga e de lazer. Um 2 quartos com piscina e vaga não se mede pelo preço de um 2 quartos sem lazer.
Cada rua de Icaraí tem a sua lógica. Apliquei o mesmo critério nos guias da Rua Mariz e Barros, da Rua General Pereira da Silva e da Rua Miguel de Frias.
O QI1615 está no segmento de 2 quartos com lazer de condomínio, elevador e vaga escriturada — um produto com poucos pares na rua. A faixa geral dos 2 quartos da rua é formada em boa parte por prédios sem piscina e sem sauna, então ela não serve de comparação para este imóvel: o par dele é outro 2 quartos com lazer, elevador e vaga escriturada. O andar alto e a posição lateral somam silêncio a uma rua de comércio ativo, e o quarto de empregada funciona bem como escritório.
Ver o QI1615 com todas as fotos →
Para quem compra para alugar, a conta começa pelo retorno. Segundo o FipeZAP, a rentabilidade média projetada do aluguel residencial no país ficou em 6,14% ao ano em agosto de 2026 — abaixo do que pagam as aplicações financeiras de referência com a Selic em 13,75%.
Por isso, em Icaraí, o argumento do investidor não é só o aluguel. Ele se apoia em três pontos:
1. Liquidez. Apartamento de 2 quartos em rua com escola, comércio e serviços é o produto de maior procura do bairro, tanto para compra quanto para locação.
2. Demanda constante de inquilinos. Famílias que escolhem o bairro pelos colégios e profissionais que atendem nos consultórios da própria rua formam um público que procura morar perto da rotina.
3. Valorização. Niterói fechou agosto de 2026 com metro quadrado médio de R$ 8.057 e alta de 8,50% em doze meses, segundo o FipeZAP. Com a trajetória de corte dos juros, o crédito tende a ficar mais acessível, o que costuma sustentar a demanda por compra.
Para o investidor, vaga na escritura e condomínio com custo compatível com o aluguel da região são os dois filtros que mais protegem o retorno.
A quadra, não só o nome da rua. Como o CEP da Tavares de Macedo não muda com a numeração, confirme no anúncio ou na visita em qual quadra da praia o prédio está.
Vaga e elevador. No estoque antigo da rua há prédios sem elevador e apartamentos sem vaga. Confirme se a vaga está na escritura, se é livre ou presa, e quantos lances de escada existem até a unidade.
O custo real do lazer. Piscina e sauna entram no condomínio todo mês. Verifique se estão em uso e conservadas.
As atas de assembleia. Peça as três últimas e o balancete. Obra de fachada, elevador ou impermeabilização aprovada muda a conta da compra.
O ITBI em Niterói é de 2% sobre o valor da transação, conforme a Lei Municipal 2.678/09. A alíquota reduzida de 0,5% sobre a parcela financiada vale apenas para imóveis populares no Sistema Financeiro de Habitação, até o valor de referência da Prefeitura (R$ 306.672,67 em 2026), faixa abaixo dos imóveis desta rua. Em um imóvel de R$ 776.000, isso representa cerca de R$ 15.520, que precisam estar no planejamento desde o início.
Somam-se escritura, registro, certidões e custos bancários do financiamento. A Selic está em 13,75% ao ano, após o corte do Copom de 16 de setembro de 2026, o quinto consecutivo do ciclo.
Faz sentido para a família que quer resolver a rotina a pé: colégio, farmácia, padaria, consultório e praia no mesmo raio. E para o investidor que prioriza liquidez, com um produto de alta procura em um dos endereços mais completos do miolo de Icaraí.
Quem procura silêncio absoluto de rua estritamente residencial deve priorizar andar alto e unidades de fundos ou laterais — que existem na própria rua.
A rua tem dois CEPs, um por lado: 24220-211 para o lado par e 24220-215 para o lado ímpar. Há ainda o 24228-900, exclusivo do Edifício Vila Real, no nº 20.
Depende da tipologia e do padrão do prédio. Nos anúncios de setembro de 2026, apartamentos de 2 quartos aparecem entre R$ 7 mil e R$ 9 mil por m², e os de 3 quartos entre R$ 6,7 mil e R$ 9,6 mil por m². Unidades de 4 quartos em andar alto passam de R$ 10 mil por m². Elevador, vaga na escritura e lazer de condomínio são os itens que mais separam um prédio do outro — por isso só compare imóveis que tenham a mesma combinação deles.
É uma rua de alta liquidez, com demanda de famílias atraídas pelos colégios do entorno e de profissionais dos consultórios da própria rua. Como a rentabilidade média projetada do aluguel no país está em 6,14% ao ano, segundo o FipeZAP de agosto de 2026, o retorno do investidor em Icaraí vem da soma do aluguel com a valorização — Niterói subiu 8,50% em doze meses até agosto de 2026, segundo o FipeZAP.
Me diga orçamento, número de quartos, se vaga e lazer de condomínio são requisitos, e se a compra é para morar ou investir — e eu retorno com o que realmente se encaixa, incluindo imóveis ainda não publicados.
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Como você viu, a média da rua diz muito pouco. Tipologia, andar, vaga, elevador e lazer do condomínio mudam o valor de mercado do seu imóvel de forma relevante.
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Fontes e metodologia: Correios — base oficial de CEP; Índice FipeZAP, Informe de Venda Residencial de agosto de 2026 e Informe de Locação Residencial de agosto de 2026; Banco Central do Brasil — Copom, reunião de 16 de setembro de 2026; Prefeitura Municipal de Niterói — Lei Municipal 2.678/09 (ITBI). Faixas de valor levantadas em anúncios públicos de portais imobiliários em setembro de 2026, sujeitas a alteração. As informações do imóvel da carteira Quinto Imóveis refletem as condições cadastradas no momento da publicação.
Publicado em setembro de 2026 por Antônio Quinto, corretor de imóveis CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e Bacharel em Administração de Empresas.
Fonte: Antônio Quinto — CRECI 040171 | Bacharel em Direito e Administração
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